تب سرد بازار مسکن در آستانه تابستان داغ کرج/افزایش کاذب قیمت مسکن و تدبیری که نیست

در همین رابطه، حسن همتی یکی از مشاوران املاک وضعیت بازار مسکن کرج و مهرشهر را از نیمه دوم ۹۲ خراب اعلام مکند و به خبرنگار ما گفت: رکود این بخش سال ۹۳ بیشتر شد و ۹۴ اوج رکود بود و در سال ۹۵ همه به این امید بودند که وضعیت بازار بهبود می یابد اما هیچ تغییری نکرده است و فقط رفت و امد مشتریان زیاد شده و قیمت می گیرند اما می ترسند خرید کنند، یکی می گوید بخرم فردا ممکن است ارزان تر شود، دیگری می گوید بفروشم ممکن است یک ماه دیگر گران تر شود اما وضعیت از سال ۹۴ یک مقدار بهتر شده و معامله های ۱۰۰، ۷۰و ۸۰ میلیون تومانی و در مجموع زیر ۱۵۰ میلیون تومان هم محدود برای واخدهای کوچک و اماکنی که هر کسی توان خرید آن را داشته باشد انجام می شود.

وی با بیان اینکه آپارتمانی که هزینه آن ۶۰۰ میلیون تومان باشد کسی توان خرید آن را ندارد چرا که خریدار با خود می گوید می خواهم ۱۲۰ متر در گلستان مهرشهر ۴۰۰ میلیون تومان بخرم اما در عوض کار خرید مسکن را در فاز ۱ و ۲ انجام میدهم، کوچکتر هست اما از گلستان بهتر است درباره کرایه ها هم گفت: سال گذشته همه صابخانه ها پول رهن می خواستند اما امسال همه پول رهن را کم کرده و اجاره می خواهند که برخی توان پرداخت آن اجاره را ندارند. کسی که کارمند است و ماهیانه۷۰۰ یا ۸۰۰ هزار تومان حقوق دریافت می کند، اگر ۵۰۰ تومان ان را اجاره دهد برای خرج زندگی درمانده می شود.

همتی با اشاره به این نکته که کسیکه ۱۰ سال در فاز ۱ و ۲ مهرشهر مستاجر بوده امروز به واسطه فشار زندگی نمی تواند اجاره را پرداخت کند به منطقه ای مراجعه می کند که اجاره های آن پایینتر است اظهار داشت:  در واقع بازار مسکن سال ۹۵ نسبت به سال گذشته دچار رکود شده و عواملی که موجب این رکود می شود عدم توازن عرضه و تقاضاست و البته سود بانکی هم موثر است، مشتری به ما مراجعه می کند و قیمت واحد ها را سوال مس کند و بعد با یک حساب و کتاب با خودش می گوید اگر من پول را در بانک سرمایه گذاری کنم بهتر است چرا که با خرید یک واحد طی یک سال سود معادل بانکی را به من نخواهد داد که البته مشخص نیست که خرید آپارتمان هم با سود همراه باشد یا با ضرر؟ 

وی همچنین گفت: سال ۸۵ اگر ۱۰۰ فروشنده در بازار بودند ۷۰ خریدار داشتیم اما امروز متاسفانه همه فروشنده اند و خریدار نداریم و اغلب کسانی که این وسط دلال بودند به جز مصرف کننده و خرید و فروش می کردند امروز با پول های خود یا اوراق می خرند یا سرمایه خود را در بانک می گذارند یعنی جایی که سود بیشتری به آنها بدهد. امروز مهرشهر کرج آپارتمان برای فروش از متری ۸۰۰ هزار تومان تا متری ۷ میلیون تومان دارد و مناطق با هم متفاوت است و برای اجاره واحد ۱۰۰ متری در یک منطقه ۲۰ میلیون تومان و در برخی مناطق ۳۰ و ۸۰ میلیون تومان پول رهن دارد و در فاز ۱ و ۲ واحدهای ۱۰۰ متری حداقل باید ۱۰۰ میلیون تومان رهن پرداخت کنید و البته تعداد واحدها، ساخت خوب و … هم موثر بوده و باعث می شود مضاف بر پول رهن کرایه هم اخذ شود. 

وی در خاتمه همچنین گفت: امروز سود بانکی بی رویه بالا می رود و مردم روی آن حساب می کنند، پیش از این مردم با پول خود خرید و فروش ملک می کردند و ۶ ماه دیگر فروخته و سود می بردند اما امروز همان افراد پول های خود را در بانک سرمایه گذاری کرده و با دریافت سود بانکی روز شمار حساب می کند و پایان ماه مطمئن است هزینه مد نظرش را اخذ می کند و مثل مسکن نیست که امروز ۵۰۰ میلیون تومان بخرد و معلوم نیست فردا برایش سود داشته باشد یا ضرر؟ امروز اغلب املاک در مهرشهر کرج قولنامه ای است و شهرداری برای آن ۵۰ درصد سرانه خدماتی زده است، یعنی اگر قیمت ملک ۲۰۰ میلیون تومان باشد باید نصف آن را به شهرداری داده و با هزینه جواز برای سازنده هزینه بالایی تمام می شود و ساختمان زمانیکه تکمیل شود کسی آن را نخواهد خرید و آن شخص یک سال و نیم خود را اسیر کرده است. اگر شهرداری سخت گیری خود را کم کند و سود بانکی کاهش یابد مسلما مشکل عرضه و تقاضا نیز مرتفع خواهد شد.

سید بلال موسوی؛ مشاور املاکی که سالها در کرج مشغول به فعالیت می باشد نیز به خبرنگار ما گفت: مسکن قریب به سه سال اخیر در رکود به سر می برد، امروز هم بازار گیج است و قیمتی اضافه نشده اما بازار اجاره کمی بالا رفته است، امروز فروشنده ها چند دسته اند، عده ای مشارکت کرده و درمانده شدند چرا که با مصالح گران قیمت شروع کردند و قیمت مسکن کاهش یافت و همه نتوانستند جوابگو باشند و با قرض و وام اقدام به ساخت کردند. امروز برخی با این وضع مصالح، کارگر و بنا در حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برای ساخت هر متر هزینه کرده اند اما با مراجعه به ما می خواهند متری یک میلون و سیصد هزار تومان برایش به فروش برسانیم و می گوید بهتر است از اینکه به زندان بروم. قبل از عید شایعاتی به گوش رسید که قیمت مسکن افزایش می یابد در صورتیکه امروز افزایش محقق نشده و حتی عده ای زیر قیمت منزل خود را به فروش می رسانند چرا که بدهکارند.

وی درباره عوامل رکود بازار مسکن افزود: امروز مواردی رخ می دهد که مالک، خریدار و مشارکت کننده نمی تواند جوابگو باشد و امروز در حالیکه عده ای در مهرشهر کرج واحد خود را متری یک میلیون و سیصد به فروش می رساند می بینیم که شخصی مراجعه می کند و منزلش را با همه امکانات متری یک میلیون و ۶۵۰ هزار تومان عرضه می کند درحالیکه ساخت آن برایش گرانتر تمام می شود اما به واسطه گرفتاری راضی می شود و کسی که بدهکار نیست هم منزل خود را راکد می گذارد. آینده مسکن دست دولت است، زمانیکه سود بانک ۲۲ درصد بود به ۲۰ درصد تغییر یافت چرا که تصور می کرند قیمت مسکن افزایش می یابد، ۲۰ درصد به ۱۸ درصد کاهش یافت باز هم بازار مسکن تکان نخورد و هدفی که می خواستند مبنی بر سوق دادن سرمایه از بانک به ملک محقق نشد.

این مشاور املاک با اشاره به اینکه امروز همه برای ارزاق روزمره خرج می کنند و اهمیتی به خرید و فروش نمی دهند اظهار داشت: امروز ساختمان نوساز در مهرشهر داریم که از یک میلیون و هشتصد تا دو میلیون و سیصد هزار تومان رنج قیمت برای فروش دارد، برای اجاره نیز واحدهای ۱۲۵ متری ۴۵ میلیون رهن کامل یا ۳۰ میلیون تومان رهن و ۴۵۰ میلیون تومان کرایه طلب می شود و یا صاحب ملک سی میلیون تومان رهن و ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان کرایه می خواهد که کسی طالب آن نبوده و کسی قدرت خرید یا اجاره آن را ندارد. قبل از عید شخصی قصد فروش آپارتمان متری ۲ میلیون تومان داشت  و زمانیکه مشتری با یک میلیون و نهصد هزار تومان برای او پیشنهاد دادم موفقت نکرد و به بعد از عید موکول کرد اما امروز چند بار مراجعه کرده و می خواهد آپارتمانش به فروش برسد و مشتری نیست!

وی تصریح کرد: امروز واحد برای اجاره کم بوده و مسکن قول نامه ای یا سند دار است و قول نامه ای متری یک میلیون تومان برای فروش ارائه می شود اغلب ساختمان هایی که احداث می شود قول نامه ندارد چون آن شخص باید پایان کار داشته باشد و خلاف کرده و نمی توانند آن را پرداخت کنند لذا از ساختمان ۴ واحدی خود یک واحد را فدا کرده و با پرداخت مبلغ خلافی شهرداری سه واحد دیگر را با قیمت بالا به فروش می رساند که البته با قیمت بالا نیز به فروش نمی رسد و منازلی که سند ندارد و صاحب ان ادعای تهیه سند با دو ماه داشته باشد دروغ می گوید چون حداقل دو سال طول می کشد و مسکن قول نامه ای نیز وام به آن تعلق نمی گیرد.

موسوی همچنین گفت: لازمه بهبود وضعیت مسکن کاهش قیمت مصالح است و دولت باید اقدامی اساسی در این راستا داشته باشد. من بازنشسته هواپیمایی هستم و این مشاور املاک پسرم است و باید بگویم این کار دردسرهای زیادی دارد چرا که ما فروشنده و خریدار را نمی شناسیم و پس از معامله اگر مشکلی ایجاد شود دغدغه آن سهم مشاور املاک است. معلم رابط بین کتاب و دانش آموز است و ما نیز مان نقش را داریم، امروز به خانم تنها آپارتمان داده نمی شود اما جدیدا چنین خانمی به پسر و عروسش می گوید با او به مشاور املاک مراجعه کرده و با نوه اش اعلام می کنند ۴ نفرند بعد از اجاره جنگ زرگری راه انداخته که پسرش دعوا کرده و او را در منزل تنها می گذارد.

وی در خاتمه خاطر نشان داشت: بنده ۵ سال امور این مشاور املاک را برای پسرم انجام می دهم و حال است بدانید طی سه ماه ما یک میلیون و پانصد هزار تومان به غیر آب و گاز و تلفن و مالیات …خرج کرده ایم و درحالیکه درآمد ۸۵۰ هزار تومان بوده است و شخصی که اینجا کار می کند ماهیانه ۴۰۰ هزار تومان حقوق می گرد که البته برای او هم مبلغ چندانی نیست و این مبلغ را جیب خود به او پرداخت می کنم.

آقای طالبی هم که مشاور املاک کرجی است به خبرنگار ما اعلام کرد: اجاره و فروش امروز در رکود به سر می برد که البته فکر می کنم از این شرایط خارج شود، امروز اپارتمان ۸۰ متری با ۳۵ میلون تومان وام هر متر یک میلیون و هفتصد هزار تومان و خام صد متری که متری یک میلیون و ششصد هزار تومان به فروش می رسد و در اجاره خانه های سند دار از ۸۰ متر سی و پنج میلون تومان رهن و ۱۰۰ متر ۴۰ میلون تومان رهن کامل و در ویلایی ۲۵۰ متر ۱۳متر بنا ۴۵ میلون تومان به مستاجر داده می شود. امروز وضعیت اجاره خوب بوده و در شرایط رکود اجاره بیشتر از فروش است و مردم نیز جابجا نخواهند شد. 

البته مستاجری هم که برای تمدید قرارداد یا اجاره مسکن به این مشاور مراجعه کرده عقیده دارد: امروز حتی اجاره دادن یک واحد مسکونی معیار ندارد و دو واحد شبیه هم را یک شخص به ۵۰ میلون تومان و دیگری به قیمت دیگر اجاره می دهد و صابخانه من امسال ۳۰ درصد کرایه را اضافه کرده است.

و اما خبرنگار ما به سراغ عضو هیات مدیره اتحادیه املاک استان البرز و کرج رفته و بازار مسکن کرج و البرز را از وی جویا شده که حاجی محمد کدخدایی در زمینه رکود بازار مسکن معتقد است: وضعیت مسکن آنقدر نابسامان است که اغلب مشاوران اقدام به جمع آوری دفاتر خود کرده اند، با توجه به اینکه دارایی هیچ توجهی به وضعیت درآمد دفاتر املاک نمی کند، اکثرا بدهکار شده و دفاتر خود را تعطیل می کنند و اگر دولت بخواهد این مهم را پیگیری کند قطعا باید وضعیت مسکن را رونق دهد چرا که اگر حرکتی در راستای چرخش پولی در کشور بخواهد صورت گیرد تمام صنوف وابسته به مسکن خواهند بود و ما در وضعیت مسکن با رکود مواجه بوده و مشکل داریم.

وی در باب اجاره واحد مسکونی افزود: با توجه به اینکه رشدی در درآمد حاصل نمی شود روی کرایه موثر بوده و اکثرا اشخاص مبادرت به تمدید قرارداد کرده و حضور به دفاتر املاک کم شده است، امروز اگر به ما مراجعه کنید و بگویید ۵۰ یا ۶۰ میلون تومان وجه دارم و می خواهم خانه ای بخرم ما هر چه قدر فایل های خود را جستجو کنیم نمی توانیم منزلی تهیه کنیم و اگر شما بخواهید ۲۰ میلون تومان به این وجه بیافزایید تورم یا حرکتی دیگر و رشد کاذب بعدی نخواهد گذاشت شما خانه دار شوید و این شرایط فعلی مسکن در کرج و استان البرز است.

کدخدایی اظهار داشت: با توجه به نداشتن سیاست گذاری صحیح در امر مسکن قیمت های کاذب ایجاد می شود و با سرعت زیاد قیمت ها افزایش خواهد یافت و اگر ما هیاتی برای کنترل قیمت ها داشته باشیم می توانند مثلا از میدان طالقانی تا چهار راه مصباح کرج نرخ مشخصی ارائه دهند تا رشد کاذب ایجاد نشده و پیشگیری شود و اینگونه مردم دوباره به سمت مسکن حرکت می کنند اما امروز رنج قیمت مسکن نسبت به دو سال گذشته شاید متری ۲۰۰ هزار تومان ارزان تر شده چرا که سازنده ملک خود را ساخته و برای آن هزینه کرده اما برای فروش کسی به او مراجعه نمی کند.

عضو هیات مدیره اتحادیه املاک استان البرز و کرج در خاتمه تصریح کرد: امروز قیمت ها شکسته شده و پایینتر از دو سال گذشته است اما مراجعه کننده خیلی کم شده و بنده پیشنهاد دارم در خصوص قیمت گذاری نرخ اگر یک هیات کارشناسی از تجارب مشاورین املاک و اتحادیه رئیسه آن استفاده کنند که مناطق نرخ گذاری شوند که یک پنجم قیمت آن ساختمان نیز رهن همان منزل شود و با این روش نرخ اجاره و منطقه تعیین می شود و از رشدهای کاذب پیشگیری شده و مجددا زمینه ای برای معاملات مسکن ایجاد خواهد شد.

و اما سخن آخر …

با وجود آنکه رکود بر بازار مسکن شهر کرج و استان البرز حاکم است عده ای عقیده دارند نیمه دوم سال‌ ۹۵ وضعیت بازار بهبود می‌ یابد اما باید دید بازاری که برای تجربه روزهای خوش خود سه سال چشم انتظار مانده چگونه می تواند خود را از این شرایط نجات دهد و چه تصمیماتی پیش روی بازار مسکن البرز خواهد بود؟