یک اقدام جدید برای رونق مسکن

گروه اقتصاد «تیتریک»، این تاییدیه هفته گذشته صادر شد و ظرف چند روز آینده در آخرین جلسه مشترک بین کارشناسان و مدیران بورس و بانک مسکن، ضوابط رهن ثانویه برای اجرا به تصویب نهایی می‌رسد.
بازار «رهن ثانویه» با حداقل 50 سال سابقه عملیاتی در حوزه تامین مالی بخش مسکن کشورهایی همچون آمریکا، در دولت نهم (سال‌های 86 و 87) مورد توجه مسوولان قرار گرفت اما همزمانی این موضوع در ایران و بحران اقتصادی 2008 آمریکا که از طلب سنگین موسسات پرداخت‌کننده وام مسکن در این کشور نشأت گرفته بود، باعث به انحراف کشیده شدن بحث نظری کارکرد رهن ثانویه و سرانجام مسکوت گذاشتن اصل ایده شد.

قانون ساماندهی مسکن مصوب سال87، دولت را مکلف کرده بود یکسری ابزارها و نهادهای نوین- از جمله رهن ثانویه  که در صدر ماده 14 این قانون به صراحت آمده است- را از طریق بازار سرمایه، برای تامین مالی مسکن ایجاد کند. این ماده قانونی تا سال 92 عملا جزو اولویت و دستور کار دولت نبود اما طی دو سال گذشته تدوین ضوابط اجرایی آن آغاز شد.  «صندوق زمین و ساختمان» اولین محصول بورسی برای تامین مالی مسکن، شهریور93 رونمایی شد و بازار رهن ثانویه نیز ظرف روزهای آتی فعال می‌شود.

«رهن ثانویه»، در یک جمله ساده، به استفاده مجدد بانک عامل از تسهیلات مسکن پرداخت شده، زودتر از موعد بازپرداخت کامل وام‌ها، گفته می‌شود.
در دنیا، بانک‌ها و موسسات مالی فعال در تامین مالی مسکن معمولا با هدف «افزایش توان وام‌دهی» به متقاضیان خرید مسکن، از روش «رهن ثانویه» برای «بازیافت تسهیلات اولیه» استفاده می‌کنند. در بازار «رهن ثانویه»، یک نهاد مالی سکان را به‌دست می‌گیرد و به پشتوانه املاک در رهن بانک پرداخت‌‌کننده تسهیلات مسکن، اقدام به انتشار اوراق مشارکت -تا سقف مطالبات بانک از وام‌گیرنده‌ها- می‌کند. ناشر اوراق سپس با فروش اوراق در بورس، منابع نقد به‌دست آمده را به بانک عامل منتقل کرده و با تسویه طلب بانک –تنزیل وام‌های اولیه- مسوولیت وصول اقساط ماهانه تسهیلات را خود متقبل می‌شود. در نتیجه، بانک عامل توانایی مضاعف برای پرداخت تسهیلات ثانویه به متقاضیان وام مسکن، پیدا می‌کند.

آنچه نیاز بخش مسکن به بازار «رهن ثانویه» را به‌عنوان یک ضرورت، معنادار می‌کند، دوره طولانی‌مدت بازپرداخت وام‌های مسکن از یکسو و ماندگاری کوتاه‌مدت سپرده‌های بانکی از سوی دیگر است که در کنار مطالبات معوق سیستم بانکی، محدودیت شدید وام‌دهی به خریداران و سازنده‌ها را رقم زده و باعث تعمیق رکود مسکن شده است. در حال حاضر، بانک مسکن حجم قابل توجهی تسهیلات پرداختی 12 تا 15 ساله را در ترازنامه خود دارد که این وام‌ها به پشتوانه «املاک در رهن بانک» به‌عنوان ضمانت بازپرداخت، یک نوع دارایی به شدت باارزش، کم‌ریسک اما غیرمولد برای بانک محسوب می‌شود.

آپارتمان‌های در رهن بانک مسکن با توجه به «نسبت وام به قیمت مسکن طی سال‌های اخیر»، در حال حاضر هر کدام حداقل سه تا 4 برابر رقم باقی‌مانده بازپرداخت تسهیلات، ارزش دارند؛ بنابراین با مدل مالی مشخص همچون «رهن ثانویه» می‌توان به اعتبار ارزش املاک رهنی که ریسک بازپرداخت تسهیلات را به صفر رسانده است، از محل چند 10 هزار میلیارد تومان وام پرداخت شده، نقدینگی تازه ایجاد کرد و از این محل، تسهیلات ثانویه به متقاضیان جدید ارائه کرد.

شروط بانک مرکزی و چالش نرخ سود در «رهن ثانویه»
بانک مسکن برای ایجاد بازار «رهن ثانویه»، از سال گذشته مذاکرات چندجانبه با بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان بورس را سرعت داد طوری که اخیرا بانک مرکزی در نامه‌ای به مدیرعامل بانک مسکن، ضمن موافقت کلی با ساز و کار درج شده در پیش‌نویس دستورالعمل انتشار اوراق رهنی مسکن، راه‌اندازی این بازار را منوط به تایید نهایی دستورالعمل در بورس، کرده است. رئیس کل بانک مرکزی، برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» دو شرط «خود انتظام» و «خودگردان» را تعیین کرده است به این معنی که بانک مسکن و نهاد مالی متولی این بازار، هر نوع کسری احتمالی برای پرداخت سود و اصل پول به خریداران اوراق را در محاسبات ابتدایی خود ببینند و برای رفع آن، پیش‌بینی‌های لازم را انجام دهند تا مجبور به استقراض از بانک مرکزی نشوند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، گروه مالی بانک مسکن، متولی بازار «رهن ثانویه» تعیین شده و قرار است به محض صدور مجوز نهایی، فاز پایلوت این بازار با انتشار یک بسته حدود 100 میلیارد تومانی اوراق رهنی، راه‌اندازی شود.

بانک مسکن برنامه‌ریزی کرده است، سالانه 10 هزار میلیارد تومان منابع جدید از بازار «رهن ثانویه»، برای تامین مالی بخش مسکن ایجاد کند که این حجم تسهیلات جدید معادل 5/ 2 برابر ظرفیت تعریف شده برای صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» خواهد بود.

 در این صورت، بانک مسکن هم می‌تواند سقف وام خرید مسکن را از رقم فعلی افزایش دهد و هم اینکه با حذف یکسری شروط، دامنه برخورداری متقاضیان از تسهیلات را گسترش دهد. در حال حاضر سقف وام اوراق مسکن 45 میلیون تومان است و اواخر سال گذشته قرار بود به 60 میلیون تومان برسد. اما هم‌اکنون برای شکل‌گیری این بازار، یک چالش عمده پیش‌روی سیستم بانکی وجود دارد.  این چالش که در گذشته نیز مطرح و عملا سد راه متقاعد شدن مسوولان بانکی برای ایجاد «رهن ثانویه» بوده است به «شکاف» مابین نرخ بازدهی مورد انتظار خریداران اوراق رهنی و نرخ سود تسهیلات اولیه برمی‌گردد.

ناشر اوراق یا راه‌انداز بازار «رهن ثانویه»، باید مطابق با انتظارات سرمایه‌گذاران بورسی و طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، 21 درصد سود سالانه به خریداران اوراق رهنی بپردازد اما تسهیلات اولیه و پرداختی بانک مسکن که پشتوانه اوراق بوده و قرار است از طریق تنزیل آنها، محل پرداخت سود به اوراق‌گیرنده‌ها باشد، دارای سود سالانه 12 تا 16 درصد است. وام‌های قدیمی بانک مسکن، سود 12 درصد داشته‌اند و در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز بانک مسکن با سود 16 درصد پرداخت می‌شود که در نتیجه، چون ترکیب تسهیلات قدیمی و جدید پرداختی بانک مسکن، سبد منابع اولیه برای «رهن ثانویه» را تشکیل می‌دهند، بنابراین این تسهیلات برای تبدیل شدن به اوراق مشارکت، به طور متوسط با نرخ 14 درصد تنزیل خواهد شد. به این ترتیب نرخ تمام شده اوراق مشارکت رهنی با احتساب هزینه‌های جانبی ناشر، حداقل 22 درصد خواهد بود اما منابع شکل‌دهنده اوراق، سود 14 درصدی و حداکثر 16 درصدی در اختیار ناشر قرار می‌دهد و همین کسری 6 درصدی در مقطع فعلی، مانع راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» به حساب می‌آید.

تورم زیر 10 درصد شرط انتشار پایدار اوراق رهنی
مصطفی ازگلی، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن درباره مانع موسوم به «شکاف نرخ» در مسیر تشکیل بازار «رهن ثانویه»، به «دنیای اقتصاد» گفت: ریشه این شکاف به نرخ تورم مزمن در اقتصاد ایران برمی‌گردد و بنابراین اول باید مسیر کاهش بیشتر نرخ تورم، پیموده شود تا بستر اصلی انتشار پایدار و پرحجم اوراق مشارکتی رهنی نیز هموار شود.

ازگلی تصریح کرد: از آنجا که متوسط نرخ سود تسهیلات اولیه بانک مسکن، 14 درصد است و تسهیلات با این نرخ میانگین توسط ناشر اوراق تنزیل می‌شود و همین نرخ سود، منابع تامین سود اوراق رهنی را  تامین خواهد کرد، در نتیجه فقط می‌توان نرخ سود سمت مقابل بازار «رهن ثانویه» که همان سود اوراق مشارکت است را تنظیم کرد. در بازار سرمایه، فارغ از نرخ‌های دستوری شورای پول و اعتبار، معمولا «سود انتظاری» مد نظر خریداران اوراق مشارکت، تابعی از دو فاکتور «نرخ تورم عمومی» و «نرخ سود سپرده‌های بانکی» است.

بنابراین با توجه به اینکه سود قابل پرداخت توسط ناشر اوراق رهنی – با توجه به نرخ تنزیل تسهیلات اولیه- حدود 14 درصد است، سطح فعلی نرخ تورم باید به حدود 10 درصد برسد و در بلندمدت، تک رقمی شود تا به‌واسطه همگرایی نرخ سود بانکی با آن و در نتیجه کاهش سود انتظاری، نرخ سود اوراق رهنی نیز به پایین‌تر از 14 درصد فروکش کند، تا امکان پرداخت آن فراهم شود.

نسخه موقتی برای ترمیم شکاف
مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن با اشاره به اینکه طی ماه‌های اخیر دو نظر متضاد در نشست‌های تصمیم‌گیری برای راه‌اندازی «رهن ثانویه» از طرف مسوولان مطرح شده است، افزود: گروهی معتقدند تشکیل این بازار باید تا زمان «نزول نرخ تورم به زیر 10 درصد و کاهش نرخ سود بانکی از رقم فعلی»، به تاخیر بیفتد؛ اما گروه دوم که نظر مخالف این را دارند، با استناد به زمانبر بودن این اتفاق از یکسو و بلااستفاده ماندن ظرفیت بالقوه املاک در رهن بانک مسکن از سوی دیگر، بر زیان بازار مسکن ناشی از تاخیر در گره‌گشایی از رکود فعلی تاکید می‌کنند و می‌گویند، تا قبل از کاهش تورم به سطح مورد انتظار، باید مابه‌التفاوت قیمت تمام‌شده اوراق (نرخ سود اوراق) و منابع تامین‌کننده سود اوراق (نرخ تنزیل) توسط دولت و در قالب یارانه کلی برای بازار «رهن ثانویه» تامین شود. مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن بااشاره به مزیت و ارزش‌افزوده‌ای که پرداخت یارانه به بازار «رهن ثانویه» برای بخش مسکن ایجاد می‌کند، اشاره کرد و گفت: این یارانه، یک یارانه کارآمد است.

شکاف نرخ در بازار «رهن ثانویه» بین 6 تا 7 درصد است به این معنی که میزان یارانه مورد نیاز برای ترمیم موقتی شکاف، معادل 7 درصد منابعی است که از محل انتشار اوراق رهنی، برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن، آزاد می‌شود. در این صورت، دولت با پرداخت یک واحد یارانه به بازار«رهن ثانویه» ، تا 15 واحد، قدرت وام‌دهی بانک مسکن را افزایش می‌دهد.
بانک مسکن در چند روز آینده به محض صدور مجوز نهایی بورس، اولین بسته آزمایشی اوراق مشارکت رهنی را با حجم حدود 100 میلیارد تومان منتشر می‌کند. بانک مسکن برای اجرای آزمایشی مدل «رهن ثانویه»، مابه‌التفاوت نرخ تنزیل تسهیلات اولیه و نرخ سود اوراق رهنی را از محل منابع داخلی خود تامین و پرداخت می‌کند.

 ازگلی مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن در این زمینه تصریح کرد: با مدل «رهن ثانویه»، توان وام‌دهی بانک مسکن و در نتیجه قدرت پوشش مالی حجم زیادی از متقاضیان خرید و ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ در نتیجه بازار معاملات و ساخت‌وساز مسکن زودتر از حد انتظار وارد فاز رونق می‌شود و در این شرایط، با همین ابزار بورسی می‌توان شوک‌های احتمالی را کنترل کرد. ازگلی طول دوره سررسید اوراق مشارکت رهنی را معادل طول باقی‌مانده از زمان بازپرداخت تسهیلات اولیه تنزیل‌شده، عنوان کرد و درباره یک مشکل حقوقی که پیش‌تر برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» وجود داشت، گفت: در مطالعات اولیه، عنوان می‌شد که بانک مسکن طبق قرارداد با وام‌گیرنده، اجازه انتقال حساب اقساط به غیر را ندارد و در نتیجه، نهاد راه‌انداز بازار «رهن ثانویه» نمی‌تواند بدهی وام‌گیرنده‌ها را از بانک مسکن بخرد و خود طرف حساب با آنها شود اما این مشکل با اصلاح متن قراردادهای وام مسکن هم‌اکنون حل شده است و دارندگان وام‌های خرید مسکن، بدون آنکه نیازی به تغییر دفترچه اقساط خود داشته باشند، در شبکه بانکی، اقساط را به نهاد مالی ناشر اوراق واریز خواهند کرد.

 به گزارش «دنیای اقتصاد» پیش‌نویس دستورالعمل انتشار اوراق رهنی مسکن، در اجرای ماده 14 قانون ساماندهی مسکن و همچنین بند 2 ماده 7 قانون بازار اوراق بهادار مصوبه آذر 84، تدوین شده است. با راه‌اندازی این بازار، بانک مسکن هم می‌تواند منابع آزادشده از محل تسهیلات اولیه را به شکل مستقیم تبدیل به وام کند و هم می‌تواند آنها را اهرم کرده و مجددا به خلق منابع جدیدتر برای پرداخت تسهیلات، دست بزند.